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创意地产
房价拐点出现了吗?

  房地产市场降温的态势愈加清晰。12月19日,国家统计局公布数据显示,11月下半月,全国15个一线和热点二线城市中,有9个城市新建商品住宅价格环比下降,占比达六成。实际上,自一系列调控以来,“发烧”的全国楼市就得到了有效遏制,有分析直言本轮楼市新政导致的房价涨幅拐点已经出现。不过考虑到尚有不少高价地块尚未形成有效供给,且未列入调控的二三线城市出现接棒领涨的势头,明年房地产市场依然将出现一定的波动。

  九大城市房价环比下降

  具体来看,新建商品住宅价格出现环比下降的九个城市包括北京、上海、深圳,以及南京、杭州等二线热门城市,房价降幅在0.1-0.9个百分点之间。与此同时,还有2个城市环比持平;其余4个城市新建商品住宅价格环比涨幅均回落至1%以内。对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析指出,在因地制宜、因城施策的调控政策作用下,一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。

  而在70个大中城市中,11月新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少,分别比上月减少7个和8个;环比下降的城市个数增加,分别比上月增加4个和7个。刘建伟表示,分城市看,11月一二线城市房价走势继续呈现积极变化,其中一线城市房价环比基本持平,新建商品住宅和二手住宅价格环比分别比10月回落0.4和0.6个百分点;二线城市房价环比涨幅进一步回落,新建商品住宅和二手住宅价格环比分别比10月回落0.9和0.5个百分点。与此同时,三线城市房价总体较为稳定。

  “观察近四个月的数据,11月房价上涨的城市数量继续减少”, 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,而70个大中城市的房价最高增幅在收窄,最大跌幅也在收窄。

  据了解,今年3月起,由于一线城市房价走高叠加调控收紧,部分投机资金开始撤出北上广深转投二线城市,刺激以厦门、合肥、苏州、南京为代表的二线城市房价持续攀升,无锡、长沙、郑州也紧随其后。

  为了抑制过快上涨的房价,自9月底开始,一、二线城市陆续拉开楼市调控的序幕,至今全国已有超过25个城市,出台了50多轮楼市调控政策。中原地产首席分析师张大伟直言,近期楼市出现变化的主要原因就是政策收紧,整体看,预计本次调控周期起码持续6-9个月,主要热点城市房价将出现10%以上的价格下调空间。严跃进也表示,多轮调控政策对于防范违规资金进入楼市、规范房企项目销售行为、稳定市场预期等方面起到积极作用,有效抑制了房价环比涨幅。

  拐点初现

  在印证热点城市房地产市场降温的同时,本月的房地产数据还出现了新的变化,即一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月出现回落,二线城市二手住宅价格同比涨幅也从本月开始回落。“‘930’新政后,房价出现了明显扭转,11月70个大中城市新建商品房住宅环比涨幅、二手房价格涨幅均创下了今年春节以来的最低点,出现了非常明显的快速收窄”,张大伟向北京商报记者分析,从数据特点看,本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已经出现。

  实际上,已有不少数据可以支撑这一判断。国家统计局近期公布的数据显示,今年1-11月,全国房地产开发投资同比增长6.5%,连续四个月上涨后的首现下滑,与此同时,前11个月房地产开发企业到位资金、房屋新开工面积增速均有所回落。至此,房地产开发三大指标出现了同步放缓。

  与此同时,老牌的房价“领头羊”城市也“风光不再”。11月全国百城房价指数显示,深圳市样本均价为55040元,环比跌0.20%,是一线城市中率先下跌的城市。而据不完全统计,以二手房交易为主的北京市12月上旬二手住宅共网签4955套,环比下降27.6%,同比降幅也达23.7%。

  不过在北京市房协秘书长陈志看来, 70个大中城市房价、房地产投资增速等平均数据虽然有一定的参考价值,但仍不能代表市场的整体情况,“我国楼市地域差距巨大,不少四五线城市仍然面临着高库存的压力,只有当地的数据才能反映当地的实际情况,全国楼市是否已经出现了拐点不能一概而论地判断。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存也指出,不少重点城市近年来出让了不少高价地,持地企业势必仍将开发高端楼盘,是否出现拐点尚待进一步观察。

  明年一季度或全面下降

  密集发布的楼市新政效用尚未完全显现,刚刚闭幕的2017年中央经济工作会议再抛出一颗重磅炸弹,即要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。有分析认为,无论是政策层面还是市场层面,房价都失去了继续上涨的空间,明年一季度或掉头向下。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,从四季度全国楼市政策导向和中央经济工作会议精神看,促进房地产市场平稳健康发展已经成为政府的楼市政策核心,国家也在通过这些政策实践研究符合国情、适应市场规律的房地产调控长效机制。但陈保存直言,一系列调控政策只能短暂压制一二线热门城市房价,随着高价地块向重点城市全郊区、东部三线城市及中部城市转移,未被列入此轮楼市新政的城市将接棒领涨,“虽然相比一线城市,这些城市房价涨幅作用对均价的推动作用较弱,因而明年全国房价总体涨幅将出现放缓,但并没有下降的契机。”

  因此,政策不能坐等市场在调控下不断的反复,而要通过改革让房地产进入一个良性的发展轨道。有业内专家表示,房地产长效机制的建立牵扯面较广,涉及土地、金融、财税、国企等多领域改革,推进这些领域改革,能够铲除经济房地产化及波动的根基。

  而在胡景晖看来,解决房地产市场问题的根源还在于解决产业、人口布局的不合理及教育医疗等公共资源分配的不均匀,这样才能引导人口向三四线城市流动,缓解一线及部分二线城市的人口压力,平衡各线城市的房地产市场。“此外,国家还需在顶层有更多的制度变化,如完善房地产行业立法,使行业政策有法可依;改变房地产财税政策,将税收从交易环节转向持有环节;转变政府收入模式,消除地方政府对土地财政的依赖;拓宽投资渠道,改变老百姓目前“非股即房”的投资选择等等。”

  “房地产的需求有两种,一种是自住需求,一种是投资需求。在当下的高房价下。投资需求旺盛,或者是看中未来上涨期待投资获利,或者是害怕将来再涨,早买早安心,出现这些投资需求的根源都是过多的货币供应,导致投资需求无限释放在房地产市场”,张大伟表示,因而近期针对信贷收紧的一系列调控十分必要,也应继续保持。

  北京商报记者 蒋梦惟 张畅

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